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La qualità del servizio e delle funzioni dell’amministratore possiamo valutarle sulla verifica dei seguenti requisiti:
• L’amministratore deve avere una competenza multidisciplinare che gli consenta di individuare e prevenire i rischi nei quali potrebbe incorrere con il suo operato
• Possedere un’esperienza lavorativa nel settore amministrativo
• Tenersi costantemente aggiornato
• Avere collaboratori qualificati
• Avere tempo da dedicare all’incarico
• Essere reperibile telefonicamente, via e-mail, via fax
• Fornire garanzie anche attraverso una adeguata copertura assicurativa
• Essere disponibile ad ascoltare i condomini
Amministratore
Un amministratore serio, professionale e corretto non impone la sua volontà, alla scadenza del suo mandato si dimette e chiede ai condomini la sua riconferma, accetta di buon grado preventivi per lavori portati dai condomini.
L’amministratore ed il Conto Corrente del condominio
Un buon amministratore apre sempre un c/c bancario o postale intestato al condominio che gestisce chiaramente e che consente al condominio di verificare il suo operato.
Perché il Conto Corrente del condominio
Noi apriamo sempre un c/c bancario o postale intestato al condominio perché
• vogliamo consentire ai proprietari di controllare in qualsiasi momento la situazione reale economica del condominio e la sua corretta gestione
• vogliamo evitare danni al condominio nel caso di un blocco del c/c personale dell’amministratore in seguito, per esempio, al suo decesso o al fallimento personale
• vogliamo consentire al condominio di avere interessi attivi sulle somme depositate che devono anche apparire nel bilancio consuntivo qualora abbiano costituito un fondo lavori straordinari
Cosa intendiamo per “buon amministratore”
• ottemperare agli obblighi di legge, amministrare correttamente e salvaguardare l’immobile affidatogli
• disponibilità, qualora venga interpellato, sulle conoscenze acquisite e avendo a disposizione tecnici qualificati, suoi abituali consulenti, aiutare a trovare un accordo ragionevole tra le parti in lite
• correttezza nei rapporti con i Condomini e gli inquilini
• sollecitudine nel risolvere i problemi segnalati, consapevole dei poteri consentiti dalla legge (non temporeggiare soddisfacendo quei condomini che pur di procrastinare o ridurre la spesa di fatto limitano i diritti dei singoli interessati sulla cosa comune o sul buon funzionamento della cosa comune)
Amministratore e preventivi
Prima di ottenere dai fornitori dei preventivi di spesa, affinchè questi siano paragonabili tra loro, è sempre necessario creare il capitolato dei lavori da effettuare, dettagliato nelle singole voci, affinchè ciascun condomino possa partecipare all’acquisizione di preventivi che, per essere comparabili, debbono necessariamente comprendere le stesse voci di spesa. E’ importante chiarire che non sempre bassi prezzi costituiscono un risparmio, i condomini nel loro stesso interesse, debbono richiedere preventivi ad imprese delle quali conoscono il corretto modo di operare e la qualità del lavoro svolto.
Di nuovo ecco ancora l’importanza del capitolato, perchè gli interventi se non sono stati prefissati con precisione e chiarezza possono generare un lavoro parziale, incompleto o mal eseguito e generare insoddisfazioni o generare spese aggiuntive non preventivate.
Amministratore e Compenso
A garanzia dell’onestà, della trasparenza e della professionalità dell’amministratore è opportuno sapere che le assemblee straordinarie ed i consigli di condominio non sono mai compresi nel compenso della gestione dell'amministratore
• che per i lavori di manutenzione straordinaria (esempio: rifacimento facciate, lastrico solare ecc.) devono prevedere compensi aggiuntivi concordati volta per volta, in base al lavoro supplementare richiesto l’amministratore che deve controllare la corretta esecuzione dei lavori e per i quali dovrà gestire incassi, pagamenti, contabilità, bilancio e resoconto
• che le spese sostenute per la gestione condominiale (fotocopie, francobolli, spese di cancelleria, commissioni bancarie, tenuta dei libri e dei libri paga portinaio ecc) devono essere rimborsate all’amministratore.
Se il criterio di scelta, nell'affidare un incarico fiduciario e delicato come l'amministratore, si basa solo sul confronto della spesa del costo di amministrazione potreste non trovare concorrenziali le nostre tariffe, ma se volete operare la vostra scelta puntando sulla trasparenza e la professionalità, affidateci l’amministrazione per un anno e valutate voi stessi la qualità del nostro servizio.
Pacchetto servizi ordinari:
1. Esecuzione delle delibere
2. Disciplina delle parti comuni
3. Riscossione dei contributi
4. Erogazione di atti nell’interesse delle parti comuni
5. Rappresentanza legale del condominio
6. Predisposizione di piccoli interventi di manutenzione straordinaria, se necessari.
7. Rapporto con gli enti pubblici
8. Erogazione delle spese verso fornitori
9. Predisposizione ed invio rendiconto e successivo preventivo
10. La predisposizione di tutta la documentazione per la presentazione del mod. 770 e relative certificazioni che eseguirà un professionista abilitato (Commercialista)